Зарубежная недвижимость

Приобретение недвижимости за рубежом является важной составляющей планирования местожительства. Совершение сделок с недвижимостью требует внимательности и профессионализма. Грамотные сделки с зарубежной недвижимостью дают ряд ощутимых преимуществ, например, в защите активов и оптимизации налогообложения. Это включает помощь по вопросам национального права собственности, налогового права и международного частного права. Данные услуги особенно актуальны для клиентов, которые постоянно или временно проживают в одной стране и планируют приобретение недвижимости за ее пределами.

Чтобы проконсультироваться по вопросам приобретения и владения зарубежной недвижимостью свяжитесь со специалистами компании Elitestate Club

Ключевые моменты

Перед приобретением жилья за рубежом следует учитывать некоторые важные моменты. При планировании налогообложения и сделок с недвижимостью необходимо обратить внимание на следующее:

• Налоги на передачу права собственности на недвижимость
• Ежегодные налоги на недвижимость
• Местные налоги на наследство и дарение
• Местное наследственное право и правила об обязательной доле в наследстве
• Налог на прирост капитала и другие налоги в связи с перепродажей недвижимости
• Гарантия конфиденциальности
• Иммиграционные ограничения
• Налоговые обязательства физических лиц и налоговое резидентство

Налоги на передачу права собственности на недвижимость

Недвижимость является самым надежным и устойчивым объектом налогообложения, поэтому налог на передачу права собственности на недвижимость и аналогичные налоги взимаются практически во всех странах. Размер налога рассчитывается на основании стоимости объекта. По этой причине многие покупатели и продавцы стремятся указать в официальном договоре купли-продажи цену покупки, которая ниже фактической. Несмотря на то, что это противозаконно, данная практика получила широкое распространение в Испании и Италии. Иногда в целях избежания уплаты налогов на передачу права собственности, это право передается косвенно, посредством передачи доли владения холдинговой компании. Данным способом можно воспользоваться не во всех странах, так как в большинстве стран косвенная передача права собственности на недвижимость также облагается налогами.

Ежегодные налоги на недвижимость

В большинстве стран существуют невысокие ежегодные налоги и сборы на недвижимость. Исключением является Мальта, в которой после первоначальной покупки недвижимости никакие налоги на недвижимость далее не взимаются.

Местные налоги на наследство и дарение

Основные вопросы относительно зарубежной недвижимости касаются налогов, которые могут подлежать уплате из стоимости недвижимости в случае ее наследования или дарения. В то время как в одних странах установлены высокие ставки налогов на наследство и дарение (в США ставка может достигать до 55%, во Франции - до 60%, в Испании - до 80%), в других странах налоги на наследство и дарение очень низкие или не взимаются вообще (на Мальте - 5%, на Багамских или Бермудских островах - 0%). В некоторых странах все еще существует законный способ избежания уплаты данных налогов посредством использования внешних или внутренних структур. Но в последнее время становится все сложнее это сделать в связи с изменением налогового законодательства многих стран и тенденции к налогообложению всех сделок с недвижимостью. Механизмы создания таких структур достаточно прозрачны, что осложняет обеспечение конфиденциальности при передаче иностранными гражданами единоличного права собственности на недвижимость.

Местное наследственное право и правила об обязательной доле в наследстве

Помимо местных налогов на наследство, которые могут быть достаточно высокими, также следует изучить местное наследственное право и правила об обязательной доле в наследстве. Например, в соответствии с требованиями международного частного права Франции, наследование всех без исключения объектов недвижимости, находящихся во Франции, регулируется наследственным правом и правилами об обязательной доле в наследстве данной страны. Другие страны более демократичны и разрешают применение наследственного права иностранных государств к наследованию недвижимости, находящейся на их территории. Необходимо всегда помнить о вероятности возникновения конфликта между наследственными правами разных государств.

Налог на прирост капитала и другие налоги в связи с перепродажей недвижимости

Зарубежную недвижимость можно не только передать следующему поколению, но и перепродать через несколько лет после покупки. Уже во время приобретения недвижимости необходимо рассмотреть перспективы ее выгодной продажи в будущем. Невозможно предугадать изменения в законодательстве, однако все же стоит учесть все особенности продажи на момент покупки.

Гарантия конфиденциальности

Во многих странах налоговые органы часто настаивают на предоставлении налогоплательщиками точной информации об их общемировых активах и доходах. Однако известные деятели культуры, искусства и другие публичные люди обычно предпочитают сохранять конфиденциальность для обеспечения своей безопасности, а не в целях уклонения от уплаты налогов. Во многих странах иностранным гражданам очень сложно или даже невозможно сохранить конфиденциальность владения недвижимостью без создания нежелательных налоговых последствий.

Иммиграционные ограничения

Приобретение недвижимости в большинстве случаев не подразумевает автоматического получения права на проживание в стране. Иммиграционные ограничения применяются к иностранным гражданам даже несмотря на отсутствие ограничения на покупку недвижимости. Например, владение домом во Флориде не гарантирует выдачи разрешения на въезд в США. Наличие недвижимости в данном случае, наряду с другими факторами, может быть расценено как намерение иммиграции, и на основании этого в следующий раз вероятно получение отказа на въезд в США. Граждане отдельных стран могут сталкиваться со строгими требованиями для получения виз и ограничением возможности путешествовать по политическими обстоятельствами. Даже граждане стран Восточной Европы, США, Канады или Японии, паспорта которых открывают беспрепятственный доступ во множество стран, могут получить отказ в визе в связи с политическими или экономическими санкциями.

Налоговые обязательства физических лиц и налоговое резидентство

Если гражданин не планирует стать налоговым резидентом иностранного государства, в котором он владеет недвижимостью, ему необходимо следить за сроком пребывания за рубежом. Продолжительное пребывание в стране может привести к возникновению нежелательных налоговых обязательств.